如何委託房仲銷售

假如你是一位屋主（地主），你想要找房仲來幫你銷售不動產，首先，你就必須要簡單瞭解，委託房仲銷售的流程。

一、洽詢階段（緣起）
（1）選定你覺得可能不錯的房仲，不妨先以買屋者角色撥打電話簡單閒聊該區域行情及房市，瞭解房仲的專業
（2）感覺對了，再委婉告知您想賣的房屋地址、土地地段地號等，讓房仲調查及評估
（3）確認房屋或土地現場使用現況（空屋空地或出租中）
（4）等待房仲回報調查評估結果，敲定時間雙方見面談

二、房仲調查及準備階段（1～3天左右）
（1）房仲依據房屋及土地位址，調閱地政謄本及使用分區證明，瞭解不動產產權及基本資料
（2）搜尋Google地圖、確認案件地點及周遭環境，儘可能親自到現場勘查，確認實際屋況
（3）依不動產的坪數、格局、屋齡、地段等條件，比對實價登錄，瞭解附近相似案件市場合理行情
（4）彙整相關評估，回報價格給委託人參考，備妥文件簽訂正式委託銷售契約

三、簽訂委託及拍照製作案件（7天內）
（1）房仲與所有權人（或授權委託之人）討論及敲定不動產開價與底價，簽訂正式委託銷售契約書
（2）房仲至現場瞭解並整理屋況，拍攝案件廣告使用的照片
（3）製作完整不動產說明書及行銷文案，公司上架及進行網路、店頭、傳單等廣告
（4）設置現場大型帆布或小型廣告立板（需經委託人同意）
（5）向銀行初步徵詢委賣房產標的物可貸款金額及成數，供未來準買方參考

四、銷售帶看及議價（1～數個月）
（1）透過買方來電以及團隊同仁主動推薦客戶帶看，輔以網路及傳單強銷
（2）到案件現場周圍區域做傳單派發及鄰居拜訪，吸引社區鄰居的口碑轉介
（3）主動邀約舊的買方，做新案件介紹，展示本物件優點
（4）定期打掃維護現場環境，保持最佳屋況，隨時準備面對客戶
（5）鎖定誠意買方，進一步協助分析案件條件及說明稅費事宜，鋪陳正式下斡旋或要約的意願

五、下斡旋及議價
（1）買方下斡旋金或簽立要約書，正式出價交由房仲人員向屋主溝通及協商
（2）當屋主對出價價格不甚滿意，房仲應瞭解屋主大致意願後，再向買方溝通拉價，可能需一次至數次運作
（3）若仍無法達成雙方合意，嘗試邀約雙方見面談，尋求兩邊當面誠意溝通機會，盡力促成
（4）如最終還是無法達成，則將買方斡旋金無息全額返還，再為雙方另尋合適買方或物件

六、成交、簽約及過戶（全程約20至45天，不包含鑑界）
（1）一旦達到買賣雙方合意價格，即由屋主簽收確認斡旋或要約書面，確保雙方權益
（2）約好第三方專業地政士，協助簽訂正式不動產買賣契約，辦理履約保證（簽收後3~5日內）
（3）地政士依流程辦理不動產買賣申報、繳稅、地政移轉登記事宜，買方則送銀行評估貸款
（4）確認買方價金全部到位、賣方所有權已過戶移轉後，由地政士協助點交，履保公司配合完成撥款
（5）正式完成不動產買賣交易，Happy Ending ~
　
　
關於，房仲人員和房仲業者執業時應該遵守的法令：
　
主要規範及管理不動產經紀業（房仲業）的法律，是依據【不動產經紀業管理條例】及其施行細則。而一個合格的房仲人員（及業者）應該符合的執業條件：

（1）不動產經紀業者（即房仲店頭）需經過當地政府地政主管機關設立許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入當地同業公會及全國聯合會並繳交營業保證金。這些相關合法設立的證書，必需展示在店頭明顯處。
（2）仲介人員：若是營業員證照，本身必需經過指定訓練機構，接受３０小時專業課程訓練，並通過測試合格發給營業員證書（會有營業員編號），每四年必須上滿２０小時專業課程延展證書效期。若是更高階的不動產經紀人證照，則必須通過國家考試及格，才能申請執照，專業度相對提高很多。房仲人員在執行業務前，必須先加入合法設立的經紀業（房仲店頭），否則不得單獨從事仲介業務（個體戶）。

（3）每一家不動產經紀業店頭必須至少聘任一位不動產經紀人（國家考試及格），執行全店委託、買賣相關契據簽核及廣告文案審查等事宜。經紀人執業證書並應展示於店頭。
（4）經紀業必須先與委託人（屋地主）簽訂委託銷售契約書之後，才可以進行刊登廣告、帶看及銷售等行為。
（5）經紀業或經紀人員所收取仲介服務費，依內政部規定為收取買賣雙方服務費加總之上限不得超過成交總價百分之６（普遍為賣方４％、買方２％）。亦不得額外收取差價（例如能多賣多少錢就多給幾趴服務費）或其他報酬（紅包）。
（6）房仲人員在執行業務過程中，應以不動產說明書（含現況說明書、產權資料等）向買方解說。簽訂買賣契約時，應將不動產說明書交付給買方，並由買方在不動產說明書上簽章確認已閱覽。
（7）不動產廣告及銷售文案內容，必須與事實相符。廣告上需註明經紀業名稱及加盟店資訊（例如：幸福家不動產安平加盟店／鴻運多不動產開發有限公司）。關於不動產仲介業者廣告管理，是否涉及不實，係依內政部地政司頒布【不動產經紀業廣告處理原則】認定。